LEY 21.461: Nuevo marco para regular el arrendamiento de inmuebles

ANÁLISIS EXTENSO LEY 21.461:

NUEVO MARCO PARA REGULAR EL ARRENDAMENTO DE INMUEBLES.

• Incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles  y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.

Con fecha 30 de junio de 2022 se publicó, en el Diario Oficial, la ley 21.461 que incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento. Ésta se ingresó como moción parlamentaria (Boletín N° 12809-07).

Dentro de sus fundamentos, se encuentran:

1. El no pago en el tiempo estipulado por parte del arrendatario, el utilizar el bien para otros fines presupuestados o bien, ocupar la propiedad sin título alguno.
2. La tramitación de, en promedio, 7 meses para decretar – si procede – el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
3. Lo indicado por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, en orden a que, al año, se presentan más de 15.000 juicios de arrendamiento, de este porcentaje, de cada 4 demandas acompañadas solo 1 se judicializa. Además, se estima que cerca de 60.000 familias dueñas de uno o más inmuebles se ven afectadas económicamente por estos tipos de arrendatarios.
4. Que el dueño, al iniciar un procedimiento judicial, parte de la base que se le adeuda el pago de 3 o 4 meses, sumado al tiempo que tarda el procedimiento judicial, da como resultado 12 meses. Para un propietario, es la pérdida de un año de arriendo y si este cuenta con un crédito hipotecario, es la posibilidad de perder su inmueble.
5. Que la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos se creó, por una razón bastante sencilla: proteger a la parte más débil en la relación contractual, el arrendatario. Sin embargo, esta relación contractual con el tiempo ha ido mutando, de tal forma, que hoy en día, quien se encuentra en una situación de desventaja por todo lo ya descrito, es sin lugar a dudas el arrendador.

PRINCIPALES ASPECTOS DE LA LEY:

1. Se introducen las siguientes modificaciones en la ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos:

1. Al artículo 8, referido a la tramitación de los juicios regidos por la ley 18.101, se incorpora el numeral 7 bis, que:
2. Facultaal juez para ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
3. Será necesario acreditar, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.
4. El juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución.”

En el debate originado durante su tramitación, se destacó la necesidad que la iniciativa agilice la expulsión de los arrendatarios morosos ayudando a personas de esfuerzo a recuperar sus propiedades. Sin embargo, también estuvo presente una visión distinta donde se hicieron presente ciertos reparos, referidos a posibles beneficios a las inmobiliarias, en desmedro de las personas naturales. En uno u otro caso será necesario consignar, el momento de suscribir el contrato, el estado del inmueble para que sea efectiva esta medida.

Procesalmente, el profesor Cristián Maturana explicó, durante la tramitación de la ley en comento, que se regula una medida cautelar anticipada que rige para todos los procedimientos de arrendamiento, sin distinguir si se trata de un proceso de desahucio, de restitución o reconvención de pago. El fundamento de su aplicación es el deterioro que está sufriendo el inmueble, por lo que se puede solicitar, incluso, si el pago de las rentas se encuentra al día.

• Se deroga el artículo 10 de la ley N° 18.101, que regula la terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta, por cuanto, se incorpora un nuevo título a esta ley sobre arrendamiento de predios urbanos, que establece un procedimiento monitorio para el cobro de las rentas de arrendamiento
• Se introdujeron modificaciones a la ley N°18.101 de arrendamiento de predios urbanos, incorporándose, a continuación del artículo 18, el Título III bis, que trata del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento. Los principales aspectos de este procedimiento son:

• Demanda Monitoria: El procedimiento se inicia por demanda monitoria, en que se solicita que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan, y, para el caso de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada, y se materialice el lanzamiento en la forma prevista en la ley.

En consecuencia, señaló durante la tramitación del proyecto, el profesor Cristián Maturana, que sólo alude a los supuestos de la ley N°18.101, esto es, a los arrendamientos de bienes urbanos, no a los inmuebles rurales, y tampoco se aplica a todos los procedimientos regulados en esta ley sino únicamente a las reconvenciones de pago o en los casos de ocupación de inmueble sin título para ello, excluyéndose los procedimientos más complejos (como, por ejemplo, los de desahucio). En ese orden, la iniciativa en estudio si bien no representa una mayor innovación respecto al contenido de la reforma procesal civil, abre una alternativa a los procedimientos escritos para dar pronta solución a la dificultad planteada.

Por lo demás, considerando que los artículos 23 y 24 de ley N° 18.101 regulan la situación de los subarrendatarios, en la historia de la ley se explicó que, si estos se encuentran, contractualmente autorizados, sus derechos derivan del arrendador y deben ser emplazados para defenderse en juicio. Por el contrario, si son subarrendatarios ocultos, se generará una oposición como cualquier tercero afectado en sus derechos y el tribunal deberá determinar si se cumplen los requisitos para intervenir en el juicio. Luego, el espíritu de la ley N° 18.101 es que, en los casos en que el arrendatario no ha pagado, los subarrendatarios siempre pueden pagar la renta al arrendador y, de esta manera, enervar la acción judicial.

• Admisibilidad: Si el tribunal estimare que la demanda no puede ser admitida a tramitación por:

– Carecer de jurisdicción o de competencia absoluta,

– Por litispendencia;

– Inexistencia, falta de capacidad o representación de una de las partes;

– Manifiesta falta de legitimación para actuar o bien

–  Otro defecto que afecte la existencia, validez o eficacia del proceso,

se declarará de plano, siempre que consten en forma manifiesta en el expediente o se funden en hechos de pública notoriedad, y deberá expresar los fundamentos de su decisión.

• Prohibición: En el procedimiento monitorio no procederá el ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas de arrendamiento y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.

• Requerimiento de pago, condena y lanzamiento: Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas.

El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.

• En lo tocante al emplazamiento: Se mantiene el artículo 553 del Código de Procedimiento Civil, esto es, presume de pleno derecho que el domicilio del demandado es el del bien arrendado. Además, permite notificar conforme al artículo 44 del mismo Código, sin necesidad de acreditar que el demandado está en el lugar del juicio. Con todo, se explicitó, durante la tramitación del proyecto que, habría que evaluar la posibilidad de que el lanzamiento se ejecute respecto a personas distintas al arrendatario y que no han sido emplazadas, como los subarrendatarios, porque podría vulnerar su derecho de defensa.

• Pago: El procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento terminará si, antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición, el deudor procediere al pago requerido dando satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y costas. Si el pago fuere parcial, se seguirá adelante el procedimiento monitorio por la parte de la deuda no solucionada.

• Se salvaguarda el derecho de arrendatario permitiendo su oposición durante el juicio. Dentro del plazo legal, el deudor requerido podrá formular, por escrito, oposición a la demanda monitoria. En su escrito, el deudor deberá acompañar los documentos e indicar todos los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior. En el nuevo procedimiento no podrá producir ni ofrecer otros medios de prueba, salvo las excepciones legales. Durante la tramitación de la ley, el académico don Hugo Botto, señaló que dado que el proyecto permite la interposición de excepciones dilatorias y perentorias, no se afectaría el derecho de defensa. No obstante, el proyecto no exige ningún grado de acreditación para que la oposición del demandado se declare admisible, por lo que su sola presentación hará fracasar el procedimiento monitorio.

• El procedimiento monitorio no reemplaza al procedimiento declarativo.

El demandante podrá utilizar el procedimiento declarativo general de la ley N° 18.101 Formulada oposición fundada en otras excepciones, sea que se promuevan o no en conjunto con aquellas previstas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución prevista en el artículo 18-C. Con todo, la oposición del demandado configurará y delimitará necesariamente el objeto del juicio declarativo posterior de arrendamiento que decidiere iniciar el demandante, y no podrán discutirse en él cuestiones diversas de la existencia de la obligación y de las alegaciones y excepciones planteadas por el deudor en el procedimiento monitorio.

Si las otras excepciones a que se refiere el inciso primero se hicieren valer conjuntamente con la prevista en el artículo 18-G, el tribunal deberá necesariamente pronunciarse sobre esta última. El señor Botto sostuvo que el derecho de defensa del arrendatario se manifiesta plenamente, toda vez que puede formular las oposiciones que estime pertinentes y terminar la tramitación del proceso monitorio. Pero este término es condicionado: en el proceso declarativo posterior el “thema decidenci” del proceso serán sus excepciones y podrá rendir sólo los medios probatorios que anunció para acreditar las excepciones alegadas. En la medida que no haya oposición, se podrá seguir adelante con el proceso monitorio. Lo descrito es similar a lo que ocurre en el procedimiento ejecutivo, en que si no hay oposición continúa con la restitución (al respecto, nadie ha alegado afectación al derecho de defensa). Por lo demás, el profesor don Hernán Corral, sostiene que pareciera que este juicio debe ser incoado por el demandante ahora conforme al procedimiento sumario del art. 8 de la ley 18.101 como terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación de pagar las rentas. Pero no se fija un plazo para la interposición de la demanda ni tampoco se prevé que el demandado pueda suscitar este juicio ni conminar al demandante a que demande.

• Apelación: En el procedimiento monitorio sólo será apelable, en el solo efecto devolutivo, la resolución que se pronuncie respecto de la oposición del deudor. Ello, es la regla general existente en los procesos modernos actuales. En este marco, se indicó durante la tramitación de la ley, que la solución es que el arrendatario apelante solicite al tribunal de alzada orden de no innovar.

• Se establece que las normas serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persiguieren la restitución del inmueble y a la acción de precario establecido en el artículo 2195 del Código Civil. El profesor Maturana explicó, consultado durante la tramitación de la ley, que el espíritu del artículo 18 K es que el procedimiento monitorio se aplique al comodato precario, por eso señala que las normas de ese título serán aplicables “en lo pertinente” al comodato precario. No obstante, admitió que sería adecuado precisar qué es lo que resulta pertinente.

• Aplicación temporal de las modificaciones: Durante la tramitación de la ley, el académico don Hugo Botto, sostuvo que sería oportuno evaluar una norma expresa que disponga la aplicación de esta normativa a los procesos que se encuentren en curso. Lo anterior, sería sin perjuicio de lo prescrito en el artículo 24 de Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes: no se trata sólo de sustituir normas sobre sustanciación y ritualidad de los juicios, sino que de la incorporación de un nuevo trámite procesal (en especial frente al reinicio de juicios hoy suspendidos, a cuyo respecto el artículo 24 no da respuesta adecuada).

• Se reemplaza el artículo 20 de la Ley N°18.101 de arrendamiento de predios urbanos, por el siguiente: “En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario”.

Este nuevo artículo 20, trae una novedad en la exigencia formal de la celebración de estos contratos, toda vez que viene a obligar que los contratos de arrendamiento de predios urbanos que consten por escrito, sean suscritos con firmas autorizadas ante un notario público, a quien, además, se le deberá exhibir el título respectivo del arrendador.

• Finalmente, el artículo segundo del proyecto, modifica el artículo 680 del Código de Procedimiento Civil, relativo al juicio sumario, excluyendo del mismo el comodato precario que pasa a regirse por el procedimiento monitorio.

En relación a esta modificación el profesor don Hernán Corral sostiene que no es razonable que se aplique este procedimiento a los juicios de comodato precario o de precario del art. 2695, eliminando la posibilidad de que se aplique el juicio sumario, considerando que el comodato y el precario, son esencialmente gratuitos, por lo que no procede pagar rentas por el uso o tenencia de la cosa. Además, no siempre estas acciones restitutorias proceden sobre bienes inmuebles por lo que si se trata de muebles no se sabrá qué procedimiento aplicar.